Луцька міська рада надала фірмі «Будінвестлуцьк» дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для будівництва та обслуговування багатоквартирних будинків зі зміною цільового призначення на вулиці Рівненській, 119а.
Відповідне рішення ухвалили під час сесії Луцької міської ради 27 січня.
Йдеться про ділянку площею 0,12 га поблизу колишнього майнового комплексу комунального підприємства «Зелене господарство міста Луцька». Тут розташоване приміщення колишньої амбулаторії площею 122 кв. м.
Восени 2019-го року Луцька міська рада виставила це приміщення на приватизацію. На аукціоні, який відбувся в грудні того ж року найвищу вартість за будівлю запропонувало ТОВ «Житловий квартал» – 2 мільйони гривень – втричі більше від стартової ціни. Та згодом приміщення перейшло у власність іншої компанії – ТОВ «Будінвестлуцьк».
З отриманням права на майно фірма почала займатися і оформленням права на землю під ним, яка досі перебуває в комунальній власності. Очевидно, коли проєкт затвердять, ділянку передадуть в оренду. Без аукціону. Ця ділянка межує з іншою, яку також орендує «Будінвестлуцьк». На ній запланували зведення великого житлового комплексу.
Історія про цю ділянку не сходила з новинних стрічок кілька років тому. Тож не виключено, що цих 12 соток в подальшому використають для розширення території нового ЖК.
У 2017 році шляхом викупу старих комунальних теплиць за 2,6 мільйона гривень та ж компанія «Житловий квартал», яку тоді пов’язували з депутатом Луцькради Сергієм Булою та заступником міського голови Костянтином Петрочуком, отримала першочергове право оренди земельної ділянки площею майже два гектари на вулиці Рівненській, 119.
У 2018-ому фірмі надали право змінити цільове призначення землі із будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови) на будівництво і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об’єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури. А виконавчий комітет Луцькради затвердив детальний план території, який передбачав зведення на ділянці «Житлового кварталу» кількох десятиповерхівок.
Однак прокуратура оскаржила це у судах, адже рішення суперечило чинному генплану. Ділянка на Рівненській, 119 відносилась до території інженерних споруд, промислових та комунальних підприємств, в межах якої допускається розміщення гаражів, автостоянок, транспортних споруд, підприємств побутового обслуговування, офісів, контор різних фірм, компаній, організацій, тощо, але аж ніяк не житлових багатоповерхівок.
Прокуратура виграла справу і в першій інстанції, і в апеляції. Але всупереч рішенням судів у 2019 році виконком Луцької міської ради заново затвердив той самий детальний план території, який дозволяв зведення десятиповерхівок. А управління містобудування та архітектури Луцької міської ради швиденько, за місяць після прийняття ДПТ і ще до запровадження будівельного мораторію у грудні 2019-го, встигло видати «Житловому кварталу» містобудівні умови та обмеження – один з основних документів, необхідних для початку будівництва.
Прокуратура і тут не забарилася і вдруге оскаржила повторно затверджений детальний план території та видані на його основі містобудівні умови. Волинський окружний адмінсуд в особі головуючого судді Андрія Ксензюка вдруге скасував незаконний ДПТ, а на початку 2021-го року його колега Фелікс Волдінер визнав протиправними і видані МУО.
Згідно з договором оренди землі, підприємство «Житловий квартал» мало сплачувати в бюджет громади за оренду майже двох гектарів землі трохи більше, як 66 тисяч гривень щомісяця, але розраховувалось невчасно, тож штрафних санкцій набігло майже 2,38 мільйона гривень. Цей борг прокуратура намагалася стягнути через суд. В жовтні-грудні 2020-го відкрили виконавче провадження стосовно стягнення штрафу.
Однак, станом на початок 2022 року воно так і не закрите. Можливо саме тому, що напередодні відкриття цього провадження майно, яким володів «Житловий квартал» на Рівненській, 119 і за рахунок якого могли б погасити борг, переписали на іншу фірму Сергія Були – ТОВ «Будінвестлуцьк».
Незважаючи на невчасні розрахунки, навесні 2021-го року Луцька міська рада своїм рішенням дозволила змінити орендаря. Замість «Житлового кварталу» землю віддали новому-старому власнику теплиць – ТОВ «Будінвестлуцьк» Сергія Були. І хоч це було чисто технічне рішення, адже будь-кому іншому землю і не могли б віддати, окрім як власнику майна на цій ділянці, фактично це означає, що міськрада і провладна більшість мовчки простила ексдепутату 2,38 мільйона гривень штрафних санкцій, які могли б поповнити міську казну.
Крім того, під час розгляду питання в сесійній залі стало відомо, що «Будінвестлуцьк» – просто посередник, а зводити багатоповерхівки буде відомий забудовник ПАТ «Луцьксантехмонтаж №536» Віктора та Ігоря Чорнух.
Історія отримала продовження влітку 2021 року. Всупереч рішенням двох кіл судів, виконавчий комітет Луцької міської ради 7-го липня 2021-го року втретє затвердив той самий детальний план території з 10-поверхівками на Рівненській. А вже на найближчу сесію міськради 30 липня, всупереч досі чинному мораторію на нове багатоквартирне житлове будівництво в місті, винесли питання про затвердження нових містобудівних умов для проєктування комплексу на Рівненській, 119 ТОВ «Будінвестлуцьк».
Символічно, що з першого разу для прийняття цього рішення не вистачило голосів – лише 16 «за». Та за кілька хвилин «за наполяганням заявника» міський голова Ігор Поліщук виніс рішення на повторне голосування і мінімальною провладною більшістю голосів його таки затвердили.
Цікаво, що під час прийняття мораторію у грудні 2019-го на той час ще радник міського голови, депутат міської ради Ігор Поліщук зазначав, що в Луцьку виникає багато запитань щодо будівництва багатоквартирних будинків. Їх зводять без дотримання норм, ущільнюють території, не передбачають необхідної кількості місць для паркування, дитячих майданчиків і часто житлові комплекси будуються у непередбачених для цього місцях.
«Нам треба впровадити всі наші плани за час мораторію оперативно і змінити підхід до будівництва. Підходити до питання будівництва комплексно, так щоб місто від цього не постраждало. Так, щоб люди, які купують квартири в цих багатоповерхівках, відчували себе комфортно і були задоволені станом речей в будинку і поруч. Запланувати собі цей процес починаючи від отримання документів на будівництво так, щоб в майбутньому ми могли гордитися, що при нас запроваджений такий процес і що місто кардинально змінило підходи до будівництва багатоповерхової житлової забудови, а не будує кожен забудовник там, де тільки вільне є вікно забудови і вже там є дев’ятиповерхівка», – зазначив у своєму виступі 19 грудня 2019-го Ігор Поліщук.
У ситуації із Рівненською, 119 яскраво помітно, як місто «кардинально змінило підходи до будівництва» затверджуючи тричі будівельні документи для компаній Сергія Були всупереч чинному генеральному плану і рішенням судів.
Вже за десять днів після прийняття рішення про видачу містобудівних умов Департамент містобудування під керівництвом Веніаміна Туза вдруге видав МУО на Рівненську, 119, а 29 грудня 2021-го ще одні, вже треті містобудівні умови на цю ділянку за два роки. Документи відрізняються тим, що в останньому ледь не удвічі збільшили максимально допустиму щільність населення житлової забудови – із 450 осіб на гектар в серпневому МУО до 750 осіб на гектар в грудневому.
Столичний активіст і експерт з містобудування Георгій Могильний каже, що зміни могли відбутися через розбіжності в трактуванні цього показника забудови.
«За Законом «Про регулювання містобудівної діяльності» (і в МУО це також вказано у формі) зазначається щільність населення в кварталі, мікрорайоні. А щільність мікрорайону і окремої ділянки під житлові будинки відрізняється до двох разів, бо в мікрорайоні не лише житлові будинки, але і інфраструктура для обслуговування мешканців, – пояснює Георгій Могильний. – Визначити щільність населення в мікрорайоні фактично неможливо (саме тому в закон і протягнули в інтересах забудовників таке формулювання), тому забудовники пхали на ділянку що завгодно і потім казали, що щільність в мікрорайоні в межах норми. Нормальні чиновники при видачі дозволу перевіряли максимальну щільність саме для ділянки і не звертали уваги на щільність мікрорайону. А потім створили ДІАМ (Державну інспекцію архітектури та містобудування)… Там показник щільності для мікрорайону вимагають виконувати і для окремої ділянки. Тому скоріш за все і домовилися, щоб в МУО вписали вже щільність самої ділянки, а не мікрорайону, як було в першій редакції документа».
Георгій Могильний також додає, що мораторій, який міськрада затвердила в 2019 році, – незаконний.
«Закон чітко встановлює підстави для видачі МУО і їх зобов’язані видати, якщо наміри відповідають містобудівній документації і подано всі документи. Відмовити всупереч Закону, бо міськрада ввела фейковий мораторій, не мають права», – вважає Георгій Могильний.
