Для Луцька оновлюють генеральний план, оскільки попередній застарів, не виконував своїх функцій, а подекуди і взагалі розходився з реальністю. Чиновники стверджують, що новий генплан – це план розвитку і перспектив. А громада вважає інакше: новий документ узаконює незаконну забудову, «знищує» сектори приватної забудови та загрожує заповіднику «Старе місто».
Центр журналістських розслідувань «Сила правди» розбирався, які зміни пропонує новий документ і чому лучани проти таких змін.
ТОП змін нового генерального плану
Проєкт змін до нового генерального плану розмістили на сайті Луцької міської ради. Його розробив науково-дослідний інститут проектування міст «Діпромісто» на замовлення Луцької міської ради.
У пояснювальній записці до генплану, підготовленій розробниками, йдеться про те, що внесення змін до генплану відбувається у розміщенні житлового будівництва, громадської забудови та змін у перспективній межі міста. У житловому будівництві зміни викликані появою нових будівель та детальних планів територій, які не були передбачені діючим генпланом.
Зміни у громадській забудові пов’язані зі зменшенням перспективних меж міста. Адже, за словами заступника начальника управління містобудування та архітектури Луцької міської ради Андрія Маруняка, перспективні межі міста у новому документі фактично зменшуються порівняно із генпланом 2009 року. Оскільки сусідні населені пункти теж вже мають свої встановлені генпланами межі, то при розробці нового документу це враховують, а це впливає і на розміщення громадської забудови, яка була спроектована на перспективних межах міста.
Центр журналістських розслідувань «Сила правди» порівняв два документи – діючий генплан та проєкт його оновлення – і виділив кілька основних змін.
Поява багатоповерхової забудови у районі вулиці Львівської. Тут у секторі приватної садибної забудови, в межах вулиць Городецької, Кульчицької, Вільямса, Супутника запланована багатоповерхова забудова (на карті нового документу позначена штриховим жовтим забарвленням). За діючим генеральним планом 2009 року частину цих територій займала садибна забудова.
Частину історико-культурного заповідника «Старе місто» перекваліфіковано із зони громадської у зону садибної забудови. Неподалік замку частина зони громадської забудови стала зоною садибної забудови.
Зона громадської забудови у Центральному парку імені Лесі Українки. Зі сторони парку тут запроєктована зона громадської забудови, яка межуватиме із зоною зоопарку (на карті позначено червоно-білим штриховим забарвленням). А навпроти нього, поблизу вулиці Тещин язик, запланований сектор багатоповерхової житлової забудови (жовтим штриховим кольором), який тягнеться вздовж вулиці Глушець, навпроти парку, аж до вулиці Архітектора Метельницького.
Нова багатоповерхова забудова у центрі міста. У зонах приватної садибної забудови в межах вулиць Євгена Сверстюка, Світлої, Сенатора, Кармелюка, Холмської, Кобилянської та інших заплановані райони багатоповерхової забудови (на карті нового генплану позначено штриховим жовтим забарвленням).
Вулиця Окружна. Великий сектор багатоквартирної житлової забудови запроєктовано і в районі вулиць Станіславського та Окружної (у новому генплані зображено жовтим штриховим кольором). Багатоповерхова забудова була передбачена і в плані 2009 року, проте у новому генплані вона захопить і частину сектору садибної забудови.
А громада – проти!
Втім, із такими змінами не погоджуються активні мешканці міста, адже запроєктована забудова «знищує» приватні сектори, скорочує зелені зони та територію історико-культурного заповідника.
Зокрема мешканців району вулиці Львівської дуже обурили такі зміни, тож вони створили ініціативну групу і розпочали «війну» із чиновниками, аби скасувати заплановану забудову.
– Я є мешканкою приватного сектору в районі Львівської, представляю інтереси і висловлюю думку цілої громади власників ділянок для індивідуальної садибної забудови, – пояснює Ірина Кресак, мешканка цього району. – Нас є достатньо багато. Це вулиці Львівська, Гірна, Супутника, Городецька, Олени Кульчицької, Лермонтова, Вільямса і мешканці прилеглих вулиць. Зайшовши на сайт міської ради, у розділ 08. Громадське обговорення «Внесення змін до генплану Луцька», ми побачили там ті зміни , які нас просто вразили і вкрай обурили. У новому зміненому варіанті генплану ми побачили, що на місці наших приватних ділянок вже нанесені зони майбутніх багатоповерхових будівництв. Частково – це зони стратегічної забудови і є зони,де багатоповерхове будівництво знаходиться вже на етапі розробки. Такий же стан справ по всьому місту в різних його частинах .Обуренню не було меж. Адже ми про це дізналися із сайту міськради, і ніхто з нами не розмовляв зі сторони ні влади, ні розробників, ні реальних забудовників (А.Разумовський та Р.Юзва)
– Мало того, користуючись карантинними обмеженнями, міська рада і виконком прийняли дистанційно серію рішень, якими затверджуються рішення про коригування ДПТ (детальний план території), – провадить далі пані Ірина. – ДПТ є підставою для видачі дозволів на багатоповерхове будівництво. Цікаво, що, схоже, має місце порушення процедури. Спочатку має бути затверджений генплан, а лише потім до нього можуть розроблятися ДПТ. У визначенні ДПТ сказано, що коли він не відповідає генплану, то такий ДПТ може бути відхилений. У діючому генплані такого зонування на місці приватного сектору немає. А новий генплан ще не прийнятий. Тоді відносно чого розроблявся ДПТ? Та, схоже такі дрібниці міську раду не хвилюють. А це може стати приводом судового позову від мешканців. Ще один момент: ДПТ по Львівській, Кульчицької, Вільямса, Городецькій приймав ще міськвиконком у 2014 році, а зараз це рішення про коригування ДПТ. Ця міна була закладена ще в 2014 р. Управління архітектури і містобудування дало на затвердження міськвиконкому тоді ще ДПТ із багатоповерховою забудовою, а вони не мали права цього подавати, бо такий ДПТ не відповідав генплану. Тобто, все почалося від незаконного подання Управління містобудування і архітектури. Тепер маємо наслідки.
Активісти району вулиці Львівської, не погоджуючись із такими змінами, почали звертатись до міської ради і навіть добились зустрічі із чиновниками саме на вулиці Львівській. В результаті чиновники пообіцяли, що суперечливу заплановану забудову у районі вказаних вулиць знімуть.
Крім змін у секторах приватної забудови, лучани кажуть і про інші проблемні моменти нового планування – це відсутність у новому плані меж історико-культурного заповідника «Старе місто». Така ситуація може стати причиною скорочення його територій – вважають активісти.
– У змінах до генерального плану немає історико-культурного заповідника «Старе місто», – розповідає активіст Віктор Мархалевський. – Нам дуже гарно розказують, що створені історичні ареали, а в історичних ареалах є обмеження. Але при створенні історичних ареалів треба було нанести межі заповідника. А після того створювати історичні ареали. Це передбачено законом «Про охорону культурної спадщини». Є так само ДБН про створення історико-архітектурного опорного плану. Не треба нічого придумувати. Треба виконувати закон і все. Це ж так хочеться забудувати, ринок забудувати.
Втім, крім цих проблем, у новому генплані лучани бачать й інші. Зокрема, звертають увагу на узаконення забудов, які були збудовані всупереч діючому генеральному плану.
– Міська рада переглядає генплан міста, аби узаконити незаконну забудову, яка здійснюється добрий десяток років у місті, – вважає лучанин Юрій Кресак. – Водночас, ці зміни бронюють центральні райони з приватною забудовою для багатоповерхівок. Словом, йде процес витіснення власників приватних осель з центральних районів міста. Загалом, у змінах до генплану 110 таких ділянок, які змінять статус земельної ділянки власника за його мовчазної згоди на статус «під знесення».
У пояснювальній записці, розміщеній у матеріалах розроблення нового генплану, розробники розмістили інформацію про багатоквартирні будинки, які не були передбачені діючим генеральним планом. Зокрема, з 2008 по 2020 рік у місті збудували 242 тисячі квадратних метрів багатоквартирних будинків, які не були передбачені діючим генеральним планом. Впродовж 2008-2017 року у місті збудували 12 багатоквартирних будівель, не передбачених генеральним планом. А у 2018 – 2020 – ще 17 таких будівель. Такі будинки «виросли» як на ділянках, передбачених для будівництва, так і на ділянках садибної забудови або ж санітарно-захисних насаджень. У новому плані їхні території вже будуть передбачені під багатоповерхову забудову, подекуди зі збільшенням рівня поверховості.
Загалом, на перспективу у новому документі розробники пропонують як збільшення кількості ділянок для житлової забудови, так і збільшення її поверховості:
«– велику кількість вибіркових ділянок в існуючих межах міста для розміщення житлової забудови (попереднім генпланом не передбачались);
– частину ділянок, передбачену до освоєння на стратегічну перспективу;
– за бажанням замовника, збільшення поверховості перспективної житлової забудови – близько 77 % становить забудова підвищеної поверховості (10-16 поверхів)».
За матеріалами, розміщеними у пояснювальній записці, «Сила правди» сформувала карту багатоповерхових будівель, які не були передбачені діючим генеральним планом, щодо яких вносять зміни до нового генплану:
Карта багатоповерхової забудови, зведеної у 2008-2020 роках, яка не була передбачена чинним генпланом, але передбачена в оновленому. Оскільки у матеріалах не були вказані точні адреси, то не всі назви будівель та точні адреси їх розміщення вдалося ідентифікувати
На відміну від лучан, які наголошують на проблемній забудові у новому генплані і висловили цю думку на громадських слуханнях, чиновники вважають його стратегією розвитку. На цьому наголошував начальник управління містобудування та архітектури Луцької міської ради Веніамін Туз під час громадських слухань щодо внесення змін до генерального плану.
– Процес коригування плану розпочався п’ять років тому, – розповів начальник управління містобудування та архітектури Веніамін Туз. – Рік назад ми побачили, що план, який у нас є, фактично перестав виконувати функції основного містобудівного документа і місто вже вийшло за рамки того документа. Тому нам треба цей документ переробляти і йти в ногу з часом. Які його характерні риси? Це генеральний план розвитку, без надмірностей і перекосів у заселенні в окремих районах. Це план рівномірного заселення, прозорого і без насильницького втручання в те, що ми вже маємо. Можемо констатувати, що зелені насадження залишаються в тих самих межах що і були. Так само у нас є тенденція і запит, щоб розвивалась комерція вздовж магістралей. Це враховано і передбачено.
Такої ж думки і розробники документу. Зокрема, головна архітекторка ДП «Український державний науково-дослідний інститут проектування міст «Діпромісто» Ганна Айлікова запевнила лучан, що план розробляється із врахуванням законодавчих норм і відображає стратегію розвитку міста на перспективу.
А от щодо проблем із забудовою садибних зон, то посадовці запевняють, що тут проблеми немає. Адже, мовляв, і за попереднім планом в деяких районах була запланована багатоповерхова забудова, однак приватних садиб там ніхто не зносив.
– Йде робота над генпланом і є норми, які передбачають розвиток міста, – пояснює заступник начальника управління містобудування та архітектури Луцької міської ради Андрій Маруняк. – Є ДБН(державні будівельні норми), які передбачають, що, якщо в нас історично складаються певні райони, які оточені зі всіх боків, чи прилягають до магістральних вулиць, то їх треба поступово переводити у відповідну забудову. Питання розвитку і перетворення територій при розробці будь якого генплану завжди стояло і вирішувалося. І генплан, який затверджували у 75 році, і у 2009 році – всі вони передбачали винесення якоїсь приватної забудови і будівництво там чи багатоквартирної забудови чи адмінбудівель. На Київській площі свого часу теж була приватна забудова. В інших місцях також – можна багато перелічувати. Це не є щось нове і придумане. Просто на сьогодні громадськість більш активна і активно обговорює це питання. Але в частині мікрорайонів, де люди зараз хвилюються, якщо глянути діючий план, то там вона також була передбачена. І нічого, люди жили ці роки і ніхто їх не зносив. Те що їм хтось розповів, що завтра їх повиганяють – не відповідає дійсності. Це тільки можливість прийти інвестору, провести перемовини, викупити майно і тоді з дотриманням всіх норм проектувати об’єкт.
Не бачать проблеми чиновники і з межами історико-культурного заповідника. Пан Маруняк запевняє, що саме триває процес їх встановлення і розробки відповідного документу. Тому ці межі і не передбачені у генеральному плані.
– Є декілька документів зі створення історико-культурного заповідника, – пояснює посадовець. – У них є різні згадки про межі заповідника – текстові, графічні матеріали. Але в нас є закон «Про збереження історико-культурної спадщини» і в ньому є стаття, яка звучить, що межі заповідника визначаються планом організації території заповідника. Це є нормативний документ, який має бути зроблений і він встановить межу. Відповідно, його на сьогодні немає, тому цю межу чітку, графічну ніде не вказано. На початку жовтня обласне управління культури облдержадміністрації оголосило тендер на виконання цієї роботи. Згідно планів, як мені відомо, вони за наступний рік мають цю роботу виконати і буде кінцевий документ із визначення меж заповідника.
На слуханнях чиновники пообіцяли врахувати всі пропозиції, із якими звернулись мешканці міста. Втім, лучани, схоже, не дуже довіряють чиновницьким обіцянкам, бо створили активну спільноту і колективно надіслали звернення до розробників генплану. У зверненні наголошують на тому, що розробники мають право вимагати від замовника створення погоджувальної комісії громадських слухань і без її погоджень не вносити змін до генплану. Якщо ж розробник внесе зміни без погоджувальної комісії, активісти звертатимуться до суду.
Тож «війна» за генплан, вочевидь, закінчиться не швидко. Адже після внесення змін, документ має пройти експертизу і лише після цього його зможе затвердити сесія міської ради.
Варто нагадати, що у грудні минулого року у Луцьку запровадили мораторій на багатоповерхове будівництво, аби навести порядок у містобудуванні і оновити генеральний план міста. Про це йшлося і на публічній дискусії, організованій Центром журналістських розслідувань «Сила правди». Найбільшою проблемою чиновники тоді називали багатоповерхову забудову, яка прийшла у приватний сектор. Тому на вирішення цієї проблеми був спрямований мораторій та оновлення генерального плану. Затвердження оновленого генплану планували на весну або літо 2020 року. Проте це, схоже, буде робити уже Луцька міськрада нового скликання.
Матеріал виготовлено Центром журналістських розслідувань «Сила правди» в рамках проекту підтриманого National Endowment for Democracy
