Повномасштабна війна стала суттєвим потрясінням для всіх учасників ринку нерухомості у Луцьку: забудовників, покупців, продавців, орендарів, орендодавців та ріелторів. На них впливав ажіотаж від потоку переселенців, зростання цін, зміна логістичних ланцюжків, острах нападу з боку Білорусі та інші чинники.
Центр журналістських розслідувань «Сила правди» в рамках проєкту «Медіаграмотність у регіонах України» поспілкувався із луцькими ріелторами, щоб дізнатися про ключові тренди ринку нерухомості у 2022 році.
Ціни довоєнні, але попит значно впав
Ціни на купівлю житла, як первинного так і вторинного, на ринку залишилися практично «довоєнні», тобто на рівні 2021 року. Проте продати за ними не так просто, каже керівник «Волинського агентства нерухомості» Валерій Мусійчук.
«Ціни позиціонування, за якими люди виходять на ринок, щоб продавати свої об’єкти нерухомості, залишилися практично на довоєнному рівні. Проте покупців дуже мало, і той, хто хоче реально продати свою нерухомість, повинен робити дисконт по деяким регіонам до 30%. По Луцьку ціни практично тримаються «довоєнні», просто продати вкрай важко», — каже ріелтор.
Слабкий попит на купівлю житла відзначають і в компанії «Атланта Нерухомість».
«Ми бачимо слабкий попит на купівлю житлової нерухомості. На сьогодні кількість тих, хто хоче продати, в рази більше, ніж покупців. Якщо говорити про ціни, на сьогодні вони зростають. В перші місяці весни було затишшя. Як таких угод не було.
З червня пішла позитивна динаміка, але це було один покупець до десяти. Зараз ми маємо кращу ситуацію. На сьогодні це 20-30% продажів від того, що було минулого року», — коментує керівник напрямку «житлова нерухомість» компанії Роман Вольчинський.
За його словами ситуація дещо краща на первинному ринку житла, який стимулює зокрема державна програма «єОселя». Натомість вторинне житло купують значно гірше.
«На вторинному ринку ситуація «плачевна». Клієнти більше орієнтовані на «первинку». Це комунальні послуги, автономне опалення, нові комунікації, нові сусіди, новий стиль життя. Тому на вторинку на сьогодні на 20-30% ціни впали. Угоди, які відбуваються на вторинному ринку, відбуваються саме за рахунок зниження ціни», — каже Вольчинський.
За його словами, ситуація на ринку на сьогодні дуже динамічна, тому покупцям варто звертатися до ріелторів, щоб підібрати оптимальну ціну житла: «Ринок дуже динамічний. Ситуація може змінюватися навіть двічі на місяць».
Забудовники добудовували, проте майже не закладали нове
Низький попит, ускладнення логістики, зростання цін, коливання курсу гривні, мобілізація та інші чинники вплинули і на те, як працюють луцькі забудовники. Тим не менш, більшість із них вже відновили роботу, передусім для завершення початих проєктів.
«В Луцьку більшість забудовників відновили роботу. Я не можу казати за всіх, особливо за малих забудовників, але більші гравці працюють. Можливо вони не одночасно це роблять, а перекидають бригади на один об’єкт, щоб закінчити швидше. Звичайно, є певні проблеми, бо багато людей мобілізували, хтось пішов добровольцем. Десь заважають вимкнення електроенергії. Проте я не помітив, щоб закладали нові проєкти у місті за цей час. Я навпаки чув від одного забудовника, який тільки перед 24 лютого почав рити фундамент, що вони мають значні проблеми», — коментує Валерій Мусійчук.
За його словами, у важкій ситуації опинилися ті, хто брав кошти із покупців квадратних метрів ще на стадії закладання фундаменту.
«В нас є люди, які інвестують у новобудови ще на стадії фундаменту, щоб просто заробити гроші. На стадії фундаменту це може бути певна кількість квадратних метрів по 500 доларів, а на момент здачі це 700 доларів. Жоден банк такі відсотки на вкладення дати не може, тому люди вкладали туди кошти. Проте, зараз якщо у забудовника власних коштів не багато і є сумніви, що він добудує, отримати кредит важко. Хоча, думаю, що у системних забудовників великих проблем не буде», — пояснює ріелтор.
«Так, як будували минулого року, не будують зараз. Але теж не можна сказати, що Луцьк не будується. Сьогодні активно добудовують та завершують ті проєкти, які були закладені раніше. Є незначна кількість нових проєктів. Люди, які мислять стратегічно, розуміють, що потреба в житлі буде і надалі. Багато є зруйнованого житла. Є території, де все знищено. І там теж наші українці. Потрібно буде шукати мезанізми, щоб цим людям компенсувати втрачене житло», — відзначає Роман Вольчинський.
За його словами, хорошим стимулом для забудовників стала програма «єОселя», яка поступово «запускає» ринок.
Державна іпотека — поки для окремих категорій
З жовтня 2022-го набирає обертів державна програма «єОселя». Йдеться про можливість отримати житло в іпотеку під 3% річних. У 2022 році нею можуть скористатися кадрові військові та правоохоронці, вчителі, науковці і медики.
Щоб отримати житло в іпотеку, потрібно звертатися у банки, що співпрацюють із державою у цій програмі. Для претендентів є ряд вимог. Зокрема, для однієї особи площа становить не більш як 52,5 кв. метра загальної площі, та додатково 21 кв. метр — на кожного наступного члена сім’ї.
«Суттєво допомогла урядова програма «єОселя». Вона дала можливість запустити ринок первинної нерухомості, адже там один із критеріїв вибору житла у будинку побудованому до 10 років тому. Це дасть поштовх для ринку нерухомості та для економіки загалом. Це дасть сигнал для забудовників, що можна будувати, адже багато із них брали паузу на цей період», — пояснює Роман Вольчинський.
«Завдяки тому, що зараз зарплати військових, працівників МВС, ДСНС вищі, вони мають можливість брати участь у цій програмі. Цей процес ще не став «на рейки», бо дія програми розпочалася лише в жовтні. В нас були перші клієнти, які скористалися програмою, в листопаді. Зараз цей процес набирає обертів», — відзначає ріелтор.
За словами Валерія Мусійчука, до них також вже зверталися охочі взяти участь у програмі. Щоправда, є певні обмеження не тільки на площу, але і на вартість житла, яке можна придбати. Вони розраховуються для кожного обласного центру окремо.
«Є індикативні ціни для кожного обласного центру, в межах яких можуть видавати її. Для Луцька вона в районі 34 тисяч гривень за квадратний метр. Це більш-менш реальна ціна, але також має значення вартість ремонту, який зробили у квартирі», — пояснює Мусійчук.
У Луцьку вартість оренди «накручували» менше, ніж у Львові
Якщо купувати житло у Луцьку в перші місяці повномасштабної війни було мало охочих, то на оренду житла був ажіотаж. Проте, оскільки він був менший, ніж у Львові, Івано-Франківську, Тернополі, ціни зросли не на стільки. А станом на грудень вони повернулися до рівня 2021 року.
«В перші місяці, коли була більш панічна ситуація, Луцьк прийняв велику кількість людей. Люди, які працюють в сегменті оренди житла, працювали цілодобово. Тоді ніхто не перебирав. Львів, Івано-Франківськ також були перенасичені. Але коли все стабілізувалося, частина людей почали переїжджати «вниз», у Львів, Івано-Франківськ, хтось поїхав за кордон. Якась частина тут, звичайно, залишилася. Але загалом в нашому портфелі проданих об’єктів за цей рік десь 7-10% переселенців, які купили тут нерухомість», — розповідає Роман Вольчинський.
Попри те, що до Луцька також прибули чимало внутрішньо переміщених осіб, цей попит здебільшого не призвів до такого «накручування» цін, яке можна було побачити у Львові.
«На піку ціни піднімали через ажіотаж. Суттєво зріс попит. Проте ціни не були такі «накручені», як у Львові чи Івано-Франківську. Так, піднімали на 30-40, можливо до 100% в окремих випадках. Наші партнери, які раніше здавали квартири за 5-6 тисяч, пропонували їх за 7-9 тисяч у пікові періоди», — відзначає Вольчинський.
Не побачили надмірного завищення цін і у «Волинському агентстві нерухомості».
«Пік цін на оренду житла був у березні-квітні. Дуже багато людей приїжджали в Луцьк. Саме цей тиск на ринок зумовив те, що піднялися ціни. Проте, якщо розказувати, що люди масово почали задирати ціни і заробляти на нещасних біженцях, це лише 50% правди. Тому що часто переїжджали, наприклад, кияни, які казали орендодавцю: «Я хочу цю квартиру, виселяй людей, я тобі дам вдвічі більше». І від такої пропозиції людям важко відмовитися, бо у багатьох була складна фінансова ситуація», — розповідає Валерій Мусійчук.
Найвищу ціну, яку він бачив особисто: 3000 доларів на місяць за окремий особняк із гостьовим будинком, окремою лазнею, водоймою, гаражами, різними видами опалення. Натомість на звичайну двокімнатну квартиру без автономного опалення ціна оренди доходила до 8-10 тисяч гривень.
Із настанням зими опитані ріелтори не спостерігають нової масової хвилі ВПО через зрив опалювального сезону у прифронтових зонах. Такі є, проте їх не багато.
«Зараз перед зимою ціни стабілізувалися. Знову заїхала частина студентів, які створили попит. Частина людей виїхала зі Сходу перед настанням холодів. Вони розуміють, що не всюди на звільнених територіях чи під обстрілами можуть забезпечити централізоване опалення», — коментує Валерій Мусійчук.
Станом на грудень орендувати квартиру у Луцьку можна без значних труднощів, адже вибір є, стверджують ріелтори.
«Ціни на оренду житла повернулися на «довоєнний» рівень. На сьогодні ринок пропонує одночасно до 500 об’єктів в різному сегменті. Звичайну двокімнатну квартиру в непоганому районі можна зняти за 5-6 тисяч гривень. Однокімнатну можна знайти за 4 тисячі. Звичайно, в новобудовах ціни будуть вищі. Це залежить від багатьох критеріїв», — коментує Вольчинський.
Цікаво, що серед охочих на довше залишитися, або і придбати тут житло, не так багато переселенців із великих міст прифронтової зони. Адже для тих, хто має фінансові можливості вибирати, Луцьк виявився «замалим».
«Для людей із міст «мільйонників», з їхніх слів, Луцьк замалий. Замалий для їх бізнесу, роботи, способу життя. Вони не можуть себе тут реалізувати. Відповідно, Луцьк в перші місяці був переважно транзитним. Звичайно, частина тут залишилися, ті, хто не мав великих фінансових можливостей, оселилися навіть в закинутих будинках на Волині, які їм пропонували міські, сільські ради», — коментує Роман Вольчинський.
Релокація не допомогла підтримати попит на «комерцію»
Попри великі сподівання на релокацію бізнесу із інших регіонів, масово бізнес у Луцьк не поїхав. Саме тому, через багато негативних факторів, попит як на оренду, так і на купівлю комерційної нерухомості суттєво впав навесні 2022-го.
«В комерційній нерухомості попиту так само дуже мало. Всі очікували, що буде якась релокація бізнесу зі Сходу на Волинь. Вона відбулася, але дуже немасово. Немає масового потоку. Мабуть тому, що люди бояться близькості білоруського кордону. Тому компанії дуже обережно ставляться. Хоча є окремі успішні приклади. Щодо місцевого бізнесу — тут дай Боже втримати те, що в тебе було до війни. Про розширення мова йде не часто. Проте теж є винятки. Є такі види бізнесу, яким ця ситуація сприяє. Але це не є типова ситуація», — коментує Валерій Мусійчук.
Проте, суттєве падіння попиту не завжди призводило до падіння ціни, стверджує фахівчиня у сфері комерційної нерухомості компанії «Атланта Нерухомість» Ольга Синиця.
«Оскільки попит значною мірою впав, а пропозиція вакантних приміщень переважала, то закономірно, що збільшення ціни точно не було. В деяких місцях ціни залишилися на довоєнному рівні, або взагалі знизилися. На довоєнному рівні ціни залишилися на топових локаціях, де великі мережі і так були готові заходити. Вони були готові платити оренду на рівні «довоєнних» цін», — пояснює вона.
Найбільші проблеми із попитом прогнозовано були у перші місяці повномасштабної війни:
«Перших півтора-два місяці після 24 лютого попиту в розрізі всіх видів комерційної нерухомості не було. Кожен із нас, хто проїжджав по місту, бачив величезну кількість банерів із пропозицією оренди. Пік цієї кризи напевне був у червні. Проте вже з липня ситуація змінилася. Бізнес активізувався. Торгові мережі почали активніше шукати приміщення. На сьогодні є зростання, проте «довоєнних» показників ми поки не досягли. Хоча і листопад-грудень є піковими по темпах зростання попиту», – каже фахівчиня.
Щоправда, попит та ціни були не однакові, якщо йдеться про торгову, виробничо-складську та офісну нерухомість. Наприклад, попит на торгові приміщення якоюсь мірою слідував за попитом на «особливі» товари.
«З липня з’явилось багато запитів на відкриття магазинів «товарів з Європи». Зараз ми зустрічаємо нові виклики: освітлення, опалення, інтернет. Тому цілком можливо, що декілька місяців ми будемо обговорювати в ретроспективі зростання кількості запитів на приміщення під магазини акумуляторної техніки, генераторів, павербанків», — коментує Ольга Синиця.
Попит на виробничо-складську нерухомість зростав за рахунок налагодження нових логістичних ланцюжків через західний кордон України, а також потребу підприємців із прифронтових зон «заховати» обладнання та матеріали у «спокійніших» регіонах. Тому тут попит почав зростати вже у квітні-травні. Проте, про масову релокацію бізнесу не йдеться.
«Коли мене запитують про релокацію бізнесу із інших міст, я завжди відповідаю, що судячи з ринку комерційної нерухомості міста Луцька, вона переоцінена. Хоча ми і самі робили велику ставку на це в перші дні-місяці, навіть запустили рекламу, але насправді звернень практично не було. Найчастіше це були клієнти з інших міст, які хотіли перевезти виробництво в безпечне місце. Дивилися приміщення, але найчастіше їх не задовольняли умови та стан приміщення. Хоча клієнти не знайшли приміщення, вони змогли продати продукцію та матеріали нашому місцевому виробництву», — пояснює Ольга Синиця.
Тим не менш, у їх компанії бути успішні приклади роботи із релокованим бізнесом. Наприклад, магазин одягу, який, беручи приміщення в оренду, повністю викупив обладнання у місцевого магазину (попереднього орендаря) який з’їжджав, і, навіть, взяв на роботу всіх продавців.
«Щодо здачі складських приміщень, ми співпрацювали з мережею Torba, яка планувала відкривати три магазини у Миколаєві. У травні-червні вони вирішили превентивно зібрати обладнання і перевезти у більш безпечну зону — до Луцька», — розповідає ріелтор.
Зважаючи на таку зацікавленість тоді орендодавці виробничо-складських приміщень дещо виграли на вищій ціні, з огляду на терміновість переїзду орендарів. Проте, ціни тримались на такому рівні не довго і у липні повернулися на попередній рівень. На сьогодні ж попит значно нижчий за «довоєнний».
Для офісної нерухомості також настали непрості часи. З початку повномасштабної війни орендарі почали виїжджати з офісів.
«В першу чергу це стосувалося сфери обслуговування, б’юті-сфери, де переважають жінки. Вони почали масового виїжджати за кордон. З вересня-жовтня ми не повернулися до довоєнного рівня, але помаленьку зростає попит. Якщо говорити про цифри, наприклад, завантаженість офісного центру, де ми знаходимося (проспект Грушевського, 30), була на рівні 95%. Зараз це 77%», — коментує Ольга Синиця.
Нагадаємо, напередодні «Сила правди» розповідала як бюджетні заклади Волині запасаються генераторами в очікуванні чергового можливого блекауту.
