Перейти до основного вмісту

«Навести порядок»: для чого Луцьку будівельний мораторій і чи допоможе він

Джерело:
Сила правди
Генплан

На День Святого Миколая, 19 грудня, Луцька міська рада ухвалила рішення про запровадження мораторію, тобто заборони на будівництво нових будівель і споруд на території міста.

У документі не зафіксовані конкретні терміни, проте в управлінні сподіваються, що мораторій триватиме лише до кінця травня 2020-го року. Хоча насправді заборонили не всі будівництва. Так, можна реконструювати існуючі будівлі, будувати на замовлення органів держвлади, місцевих рад, комунальних підприємств, установ та організацій (але крім багатоквартирних будинків). Також не заборонили будувати індивідуальні житлові будинки до 500 квадратних метрів.

А все це для того, щоб «взяти паузу», оновити генеральний план міста та нарешті затвердити його найважливішу частину - історико-архітектурний опорний план. Ці два документи мають визначити подальшу перспективу збереження історичної частини та розбудови Луцька.

Чому для «наведення порядку» довелося вводити мораторій і чи допоможе оновлення генплану нашому місту, розбиралися журналісти «Сили правди».

«Провести ревізію наявних можливостей»

«Ми зараз маємо генеральний план 2009-го року, який фактично застарів, і всі рішення, які ми приймали на його підставі, мають дуже сумнівний характер. В містобудівному сенсі цей документ не відображає якогось розвитку. Ми бачимо, що місто ущільнюється, збільшує свою «поверховість», але це в нинішньому генеральному плані не відображено», — саме з цього почав свій виступ на сесії Луцької міськради головний архітектор міста Веніамін Туз.

Йдеться про оцей документ:

генплан

Генеральний план  відображає різноманітні зони Луцька, території, призначені для багатоквартирної, садибної забудови, зелених насаджень, промисловості, інженерних споруд тощо. Відповідно до закону, саме на його основі розробляють плани зонування територій, детальні плани територій та загалом визнають, де і що можна будувати. І оскільки генплан суттєво не оновлювали десять років, далі на його підставі місто розбудовувати не можуть, — пояснюють в міськраді.

«Стосується це в першу чергу багатоповерхового будівництва. До нього зараз найбільше питань, оскільки воно зараз фактично здійснюється там, де воно не повинно бути. Ми бачимо серйозну проблему через забудову в приватному секторі. Основне завдання мораторію в тому, щоб спочатку сформувати задачі, а потім їх реалізовувати, а не навпаки. Це неправильний підхід, коли ми спочатку щось «тулимо», а потім робимо під нього інфраструктуру. Ми аналізуємо ці нові будівництва і бачимо, що воно не виправдано нічим. Вони не мають ні художнього, ні містобудівного змісту», – каже Веніамін Туз.

Частина забудовників вже підтримали запровадження мораторію і погодилися зачекати. Зокрема публічно за впорядкування виступив директор будівельної компанії «Інвестор» Андрій Разумовський: «Спершу треба розібратися, де і що будувати. Проаналізувати, які і де необхідні мережі – а тільки тоді братися до будівельних робіт. Тому загалом повністю підтримую таке рішення. Я взагалі вважаю це дуже логічним».

телеграм

Проте у міськраді, переконані, що і тим забудовникам, які захочуть оскаржувати мораторій в судах, вигідніше просто зачекати. Він, мовляв, триватиме лише півроку, а судовий розгляд з апеляцією може тривати довше. А на цей час будівельники без роботи не залишаться, переконаний радник міського голови Ігор Поліщук. «В нас на наступний рік стільки заплановано будівництва соціального і капітальних ремонтів, що всім роботи вистачить», – заявив він під час сесії міськради.

Проте колишній міський голова Богдан Шиба, під керівництвом якого приймали чинний генплан у 2009-у, каже, що винен не документ, а чиновники, які його погано виконують.

«Дуже погано, коли приходять «нові» і вважають, що до них життя не існувало. Було багато спроб взагалі перекроїти генплан і остання спроба була понад два роки тому, коли хотіли навіть в парку передбачити зону громадського будівництва. Завдяки позиції громадськості міста це вдалося зупинити. Але багато пройшло рішень щодо внесення змін до зонування і дозволили багатоквартирне будівництво там, де за щільністю забудови його не мало б бути. Тобто генеральний план добрий, але найбільше шкоди приносять оці точкові зміни, які до нього вносять, щоб максимально, де можна і де не можна, дозволити багатоквартирне житлове будівництво», — вважає Богдан Шиба.

Богдан Шиба
Проблема не в генеральному плані, а в точкових ситуативних змінах до нього, вважає Богдан Шиба. Фото ІА «Конкурент»

Тому він радить чинній владі просто не дозволяти будувати там, де це суперечить генеральному плану міста. Наприклад, будувати багатоповерхівку в приватному секторі. Схожу позицію мають і частина чинних депутатів міськради. Зокрема під час гострого обговорення запровадження мораторію на це зауважили Павло Данильчук, Микола Федік та Юлія Вусенко.

«Я не раз пригадую, коли ми приймаємо якісь зміни до детального плану територій, де і самі порушуємо ці принципи. Звичайно, що мораторій ці речі не вирішить. Мораторій нам дає час для переосмислення та напрацювання пропозицій. Проблема в тому, що контролюючі органи не роблять своєї роботи і після зняття мораторію ця проблема не вирішиться», — заявив Микола Федік.

Один із найбільш обговорюваних прикладів цього — земельна ділянка на вулиці Рівненській, 119, через яку у березні 2018-го року навіть блокували роботу сесії Луцькради. На місці теплиць комунального підприємства «Парки та сквери», які «випадково» придбало на аукціоні згадане ТОВ «Житловий квартал», вирішили будувати багатоповерхівки. У листопаді 2019 року члени виконкому Луцької міськради підтримали коригування детального плану території на вулиці Рівненській, щоб дати можливість будувати там десятиповерхові будинки із підземними паркінгами.

 

Про ще один приклад сумнівного будівництва журналісти «Сили правди» писали у січні 2019-го.

Згідно з генеральним планом ділянка на вулиці Даньшина,14-в перебувала у зоні садибної забудови, проте у червні 2018 року виконавчий комітет Луцькради доручив управлінню містобудування та архітектури видати містобудівні умови та обмеження (МУО) на проектування «п’ятиповерхового багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями». Більше того, в підсумку на цій території почали будувати дев'ятиповерхівку, а такий крок забудовник вирішив компенсувати тим, що збудує каналізаційно-насосну станцію для вирішення проблем із каналізацією в цьому районі.

Обкладинка
Зведення індивідуального житлового будинку на вулиці Даньшина, 14-в у Луцьку перетворилося на повномасштабне будівництво дев’ятиповерхівки

Такі «подарунки» місту — поширена практика. Часто забудовники обіцяють передати місту частину квартир, як правило близько 10%. В умовах, коли міська влада не має коштів на будівництво для тих, кому їх мають виділяти, цей аргумент навіть подекуди працює: «закрити очі» на «коробку», бо там дадуть частину квартир місту або ж учасникам АТО.

Наприклад, у січні 2017-го року депутати Луцької міської ради скасували рішення виконкому і відкрили шлях до будівництва дев’ятиповерхівки на вулиці Глушець, 40 за 9% квартир для учасників АТО.

Проте на будівництво у Луцьку впливає далеко не тільки міська рада. Так, головними винуватцями скандальних будівництв у місті головний архітектор міста Веніамін Туз називає так звані «листи» колишнього Міністерства, регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України (Мінрегіонбуду), Державну архітектурно-будівельну інспекцію, а ще сумнівні рішення судів.

«Це відбувається постійно. Я, як головний архітектор, по суті не бачу намірів забудовника до моменту, коли вже цей об'єкт створений. Ми не бачимо ні поверховості, ні зовнішнього вигляду, ми не бачимо, яким чином він буде забезпечуватися парковками. Це все можна «порішати», обійшовши міську раду», — заявив Туз у коментарі «Силі правди».

Про приклади того, як «порішали», обійшовши міську раду, під час згаданої сесії розповів радник міського голови Ігор Поліщук. Як виявилося, в нього теж чимало питань до того, що будується в місті, зокрема через брак паркомісць, перевантаження вулиць і відсутність нормальних під'їздів.

«Подивіться, які в нас фасади. Ну де фантазія архітектора? Ну де якась цікавість? Де відчуття стилю, естетика? Радянський Союз! Коробки звичайні! Від того, що їх пофарбують в декілька кольорів, вони не стають інакшими», — емоційно обурювався Поліщук.

При цьому дозволи на такі «коробки», за словами Поліщука, переважно навадала не нинішня влада, а попередники, а також суди, заявив Поліщук під час тієї ж сесії.

ІГор Поліщук
Часто забудовники добиваються легалізації будівництва із порушеннями в обхід міськради, каже Ігор Поліщук. Фото ІА «Волинські новини»

«Ми зберемо круглий стіл і покажемо, як листами колишнього Мінрегіонбуду долаються будівельні норми. Там, де немає дозволу на будівництво, не витримані не розриви, нічого, Мінрегіонбуд каже, або Держархбудінспекція України каже: «тут можна будуватися». Ми розуміємо, яким чином дають ці дозволи», — натякнув на корупцію Поліщук.

Так він нагадав про будинок на вулиці Львівській, 106, де підприємець Руслан Юзва добився прийняття в експлуатацію будинку через суд: «Ми один будинок на Львівській не приймали в експлаутацію з порушеннями. Пішов підприємець в суд, виграв першу інстанцію. Ми подали апеляційну скаргу і програли апеляцію. Рішенням суду будинок визнали таким що підлягає введенню в експлуатацію».

Сафрон
ЖК «Сафрон» у Луцьку. Фото kuplukvartiru.com.ua

Отож, «просто не видавати» містобудівні умови та обмеження забудовникам не варіант для міста, вважає головний архітектор Веніамін Туз. Мовляв, міськраду просто «змусять» видавати їх через суд. Щоб виправити цю проблему, потрібен не тільки мораторій і новий генплан, але і вдосконалення законодавства та подолання корупції, визнають в міськраді.

Проте навіть в такій ситуації міська влада не повинна займати пасивну позицію та шукати виправдання, вважає депутат міськради Павло Данильчук.

«Міська рада все ж таки має бути господарем. Якщо проаналізувати за останні два роки рішення щодо містобудівної діяльності, воно суперечить тому, що говорить більшість. Є ряд будівництв, де, у зв'язку із корупційною ситуацією в ДАБІ та судах, багато забудовників через суд легалізували будівництва. Але якби була активна позиція міської ради, через відділ архбудконтролю, юридичний відділ, якби ми правильно відстоювали позицію в судах, то мали б кращий результат», — переконаний Данильчук.

Зберегти історію

Цікаво, що насправді мораторій могли запровадити ще більше року тому у зв'язку із постановою Кабміну № 92, яку прийняли 21 лютого 2018-го. Серед іншого ця постанова визначила, що «проектна документація… у межах історичних ареалів населених місць розробляється з урахуванням вимог затвердженого в установленому законом порядку історико-архітектурного опорного плану».

Головне значення плану в тому, щоб певним чином гарантувати збереження архітектури історичної частини міста за рахунок охоронних зон різних типів.

опорний план
Проект історико-архітектурного опорного плану Луцька. Ця схема розміщена у відділі охорони культурної спадщини департаменту культури міськради

Такий план для історичних міст, а серед них і Луцька, затверджує Міністерство культури України і там його вже затвердили, проте документ нібито «лежить на столі» та чекає фінальних підписів.

«Це якраз те, що знаходиться поза зоною нашого впливу. Міністерство культури розглядало наш історико-архітектурний опорний план. Він був затверджений не з першого разу, бо це дуже тривалий процес. Я в цьому не бачу ніякої проблеми, але тим не менше цей документ залишається на столі в міністерстві», — пояснив ситуацію Веніамін Туз.

Оскільки постанову прийняли у лютому 2018-го, запровадження мораторію «мало відбутися ще рік тому», — заявив під час сесії головний архітектор. Тим не менш, без такого опорного плану будувати теж можна було відповідно до вимог історико-містобудівного обґрунтування. Відповідно до такого обгрунтування, наприклад, проводять реконструкцію будинку на вулиці Драгоманова, 3.

Драгоманова 3
Реконструкція будинку на Драгоманова, 3 у Луцьку, в рамках якої там залишили лише фасадну стіну.  Фото «Волинь UA»

Не генпланом єдиним

Отож, Луцька міська рада взяла паузу, аби хоча б зі свого боку чітко визначити, яким вони бачать подальший розвиток Луцька.

«Нам треба зараз обов'язково провести ревізію наявних можливостей та потреби у нових площах щодо комерції, житла, нових навчальних закладів, провести ревізію інженерної інфраструктури. Ми таку роботу проводимо, але все це потрібно звести докупи і зафіксувати в новому генеральному плані, який буде для нас основним документом на наступні п’ять років. Згодом можна говорити, як залучати міста сателіти навколо Луцька, сільські території, розвантажувати саме місто, створювати нову транспортну схему», — каже головний архітектор Луцька.

Проте генеральний план сам собою не вирішить ключових проблем розвитку міста, вважає архітектор, співзасновник Parallel studio, урбаніст Ariva Urban Тарас Пахолюк.

«Хоча генеральний план і регулює забудову та її функції, він не є достатньо гнучким. Життя в місті постійно змінюється і відповідно змінюються його потреби. Сам генплан виключно накладає обмеження і місто не може відреагувати на нові виклики до наступної зміни генерального плану через 10-15 років. В міста зв'язані руки і тим самим гальмується його розвиток», — пояснив Пахолюк.

Тому він став одним із ініціаторів початку розробки іншого стратегічного документу — інтегрованої концепції розвитку Луцька, на базі якої варто потім оновлювати генеральний план.

«Сьогодні будь-яке успішне місто в світі має аналогічний документ. Він передбачає стратегічне планування містобудівної, культурної, освітньої, транспортної та економічної концепцій, соціальних взаємодій, громадської інфраструктури та багато інших факторів і цим дозволяє місту бути гнучким в своєму розвитку», — вважає Пахолюк.

Як перший крок для цього ініціативна група запустила анонімне онлайн-опитування для мешканців Луцька, щоб зібрати «аналітику користувацького досвіду» в місті. Таким чином хочуть активізувати мешканців міста, аби визначити напрямки розвитку міста, які реально потрібні лучанам. Також для розробки луцького документу вивчили досвід Львова, Чернівців, Житомира, Вінниці.

Концепція інтегрованого розвитку Вінниці. Коротка версія. Таку ж ініціативна група пропонує зробити для Луцька

Окрім збору даних від мешканців, до процесу розробки концепції хочуть залучити багато фахівців з різних сфер життєдіяльності міста, а сам процес розробки триватиме більше року. В результаті очікують отримати цілісний документ, який дозволить місту розвиватися.

Наприклад, серед ідей, які можна використовувати при плануванні сучасних міст, Тарас Пахолюк називає створення мікроцентрів: «Тобто кожна мікрогромада чи район міста можуть мати всі необхідні життєві функції в пішій доступності та хороший громадський транспорт. Це знижує загальноміське навантаження на транспортні шляхи і дозволяє кожному, навіть без автомобіля, почувати себе комфортно і мати в легкій доступності і місця праці, і відпочинку, і дозвілля».

За його словами, це дозволить вирішити проблему навантаження громадського транспорту та доріг: «Сьогодні ми бачимо як з так званих спальних районів більшість містян щоденно їде на роботу в єдиний міський центр, а потім повертається назад. І розширення доріг не вирішить проблему їх завантаженості. Це свого роду децентралізація всередині міста і ми бачимо як вона зараз добре впливає на розвиток в масштабах країни».

Також пропонують взятися за стратегію міста у громадянському русі «Свідомі». Тому у бюджеті Луцька на 2020 рік просять передбачити кошти на розробку Стратегії розвитку Луцька.

«Сподіваємось, що міська рада дослухається до наших пропозицій, тому що місто, яке має розроблену та затверджену стратегію має серйозні переваги у залученні інвесторів для створення нових робочих місць в порівнянні з містами, які стратегії не мають. А нашому місту робочі місця з достойною заробітною платою та додаткові надходження до бюджету дуже потрібні», — зазначив співзасновник руху «Свідомі» Михайло Наход.

Цю стратегію мали б розробляти на основі переліку з 39 стратегічних цілей, які підтримала міськрада у січні 2019 року. Їх розділили на три блоки:

  • відкритість міста, підтримка та розвиток місцевого бізнесу;
  • сучасне міське господарство;
  • комфортні умови для лучан і гостей міста.

Є ймовірність, що її розробку таки профінансують у 2020-ому році. «Якщо місто погодиться заплатити за розробку такої стратегії ми її будемо мати. Ми будемо її публічно презентувати для депутатів, експертів, активістів, у мас-медіа. Нам потрібно побачити, як люди реагують», — пояснив директор департаменту економічного розвитку міскради Борис Смаль.

***

Попри те, що Луцька міськрада таки наважилася «взяти паузу» і переглянути стратегію розбудови міста, немає серйозних гарантій того, що оновлений генплан вирішить проблему корупційних прогалин у законодавстві та таких же намірів недобросовісних забудовників і їх лобістів.

Більше того, саме складна бюрократія і залежність від різних чинників та контролюючих органів навіть не дали можливості встановити конкретний «дедлайн» щодо затвердження опорного плану та оновлення генерального. Умовна планка — кінець травня 2020 року, проте в рішенні міської ради вона не зафіксована.

Ще одна проблема, на яку вказують незалежні архітектори та активісти: відсутність стратегічного документу, концепції, на основі якої вже потрібно оновлювати генплан. Без неї залишається простір для ситуативних рішень і сумнівних забудов в обмін на певну кількість квартир чи іншу інвестицію, або ще гірше — банальної корупції.

Залишається сподіватися, що і стратегію чи інтегровану концепцію розвитку місто також отримає якнайшвидше. А ще конкретні механізми добитися її дотримання, аби, наприклад, нове скликання ради не мало спокуси і бажання її ігнорувати на догоду «хотілкам».


Матеріал виготовлено Центром журналістських розслідувань «Сила правди» в рамках проекту підтриманого National Endowment for Democracy